多輪調(diào)控下房企資金鏈現(xiàn)隱憂(yōu) 住房租賃ABS成融資新熱
樓市調(diào)控深化
“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，2018年將是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月，全國(guó)已發(fā)布超過(guò)16次各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)樓市調(diào)控政策力度會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)高壓態(tài)勢(shì)。對(duì)于部分處于高速擴(kuò)張期的中小房企而言，正面臨資金鏈緊張考驗(yàn)，能否順利“過(guò)冬”，最核心的則是現(xiàn)金流管理。另外，土地市場(chǎng)雖然有所退燒，但從成交金額來(lái)看目前依然在高位。與此同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)也加強(qiáng)整頓消費(fèi)貸違規(guī)流入股市、樓市。目前，已有多家股份行、中小銀行暫停了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。（包芳鳴）
“2018，樓市多事之秋”。3月份的多場(chǎng)房企業(yè)績(jī)會(huì)內(nèi)外，不斷傳出類(lèi)似的訊息；到了4月，危機(jī)案例已然發(fā)生，華夏幸福(28.640, -0.70, -2.39%)資金鏈遭上交所十八問(wèn)，恒盛地產(chǎn)債務(wù)交叉違約，還有一些不知名的小房企已經(jīng)倒掉或退出。
另一邊，樓市調(diào)控還在持續(xù)收緊。4月24日，繼大連、沈陽(yáng)之后，長(zhǎng)春宣布5月2日起正式限售。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月單月，全國(guó)已發(fā)布超過(guò)16次各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控。
“我們內(nèi)部預(yù)判調(diào)控還會(huì)持續(xù)兩年?！?月20日，一家大型房企高管直言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年增長(zhǎng)，很多公司的管理基礎(chǔ)還是很差，現(xiàn)在是過(guò)冬的時(shí)候，要苦練內(nèi)功，提高周轉(zhuǎn)率，對(duì)沖融資成本上升，增強(qiáng)現(xiàn)金流。
資產(chǎn)證券化被視為房企融資的新熱土。4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），進(jìn)一步明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，為房企“打開(kāi)了一扇窗”。
資金危機(jī)現(xiàn)端倪
相較于過(guò)去三年的“盛世”，2018年的樓市調(diào)整來(lái)得急速而猛烈。一波接一波的調(diào)控不斷收緊，更多的地方城市加入限購(gòu)、限售的行列，讓開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售大大受限。
2018年最先傳出資金問(wèn)題的是華夏幸福。4月13日，上交所就永續(xù)債、下屬子公司引入金融機(jī)構(gòu)等問(wèn)題，向華夏幸福發(fā)出問(wèn)詢(xún)函，要求說(shuō)明該類(lèi)融資業(yè)務(wù)的可持續(xù)性。目前，華夏幸福已回復(fù)上述問(wèn)題，并澄清了資金鏈緊張傳言。但房地產(chǎn)行業(yè)的“缺錢(qián)”陰霾，依然籠罩。
“金融持續(xù)去杠桿背景下，表外融資、非標(biāo)融資受到極大限制，開(kāi)發(fā)貸也有上浮了?！?月初，深圳一家大型地產(chǎn)商內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，甚至央企地產(chǎn)商也不例外。該人士稱(chēng)，公司對(duì)今年的銷(xiāo)售和融資都持謹(jǐn)慎態(tài)度。
4月20日，陽(yáng)光城(7.350, -0.11, -1.47%)執(zhí)行副總裁、CFO吳建斌表示，從自己操盤(pán)的角度看，融資成本已經(jīng)上浮了5%-10%。
最大的住宅開(kāi)發(fā)商碧桂園，也在4月中旬緊急內(nèi)部發(fā)文強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，以應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)和成本上浮的局面；未雨綢繆的萬(wàn)科，在2017年底把凈負(fù)債率降到了8.8%，并公布了350億融資工具的發(fā)行計(jì)劃。
一些房企已經(jīng)發(fā)生了實(shí)實(shí)在在的資金危機(jī)。3月29日，知名豪宅開(kāi)發(fā)商恒盛地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績(jī)顯示，公司逾期未還的貸款本金及相關(guān)利息為人民幣 47.6億，同時(shí)還有一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約，導(dǎo)致到2017年底，還有44.3億其他借款出現(xiàn)交叉違約。
4月3日，恒盛公告已償還4億美元優(yōu)先票據(jù)本金，但利息尚未付清；其他交叉違約的借款也沒(méi)有和債權(quán)人達(dá)成相關(guān)協(xié)議。公告顯示，相較于234億的總借款、177億的流動(dòng)借款，恒盛的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有20億，還款比較困難。
房企過(guò)冬“現(xiàn)金為王”
今年一季度，雖然大型房企銷(xiāo)售數(shù)字仍在大幅增長(zhǎng)，但真實(shí)的市場(chǎng)卻是，商品房銷(xiāo)售增速自去年四季度以來(lái)持續(xù)下滑。對(duì)于今年乃至明年的市場(chǎng)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“現(xiàn)在的限制政策短期內(nèi)不會(huì)取消，調(diào)控常態(tài)化也不會(huì)改變?！?月20日，吳建斌表示，未來(lái)兩年，房地產(chǎn)公司要有足夠的資金儲(chǔ)備，讓自己“過(guò)好這個(gè)冬”，不然壓力是非常大。
他指出，最核心的是現(xiàn)金流管理，包括經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和融資現(xiàn)金流。當(dāng)融資環(huán)境出現(xiàn)了困局，必須要加強(qiáng)內(nèi)生的管理。
從房企的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，左方為資產(chǎn)方，右方是負(fù)債權(quán)益方。目前開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、抵押貸仍然存在，資產(chǎn)如應(yīng)收款、收租資產(chǎn)、在建工程、商業(yè)資產(chǎn)等都可以做ABN、CMBS、ABS，還有商票付款、保理、信托、境外發(fā)債等也可以做。
“對(duì)房企來(lái)講，正常的銷(xiāo)售之外，可以把資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分解、證券化，又能帶來(lái)幾百億資金”，吳建斌表示。
其中，租賃住房資產(chǎn)證券化受政策支持發(fā)展迅猛。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，保利地產(chǎn)(13.540, -0.31, -2.24%)、碧桂園等發(fā)行的住房租賃證券化產(chǎn)品已超過(guò)200億。
4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）再次鼓勵(lì)租賃住房資產(chǎn)證券化。其內(nèi)容主要包括，明確了符合證券化的租賃物業(yè)的要求，如物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，有穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，最近2年無(wú)重大違法違規(guī)行為；優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市項(xiàng)目，開(kāi)展資產(chǎn)證券化；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)房東開(kāi)展資產(chǎn)證券化；試點(diǎn)REITs。
4月25日，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，《通知》是貫徹十九大關(guān)于租賃住房的定位、房住不炒、以及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的政策導(dǎo)向。為租賃住房以及租賃住房證券化做出了一些前瞻性的安排。
范熙武指出，文件具有實(shí)操性，就資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)、支持的領(lǐng)域、監(jiān)管的協(xié)調(diào)、相關(guān)具體政策、監(jiān)管部門(mén)支持證券化，以及行業(yè)自律、合規(guī)性等方面的規(guī)定都很細(xì)致，具有可執(zhí)行性。文件還提到試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），這個(gè)表述與類(lèi)REITs不同，對(duì)未來(lái)真正的公募REITs落地釋放了積極的信號(hào)，有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)公募REITs的破冰。
中國(guó)建設(shè)銀行(7.400, -0.07, -0.94%)是集體用地租賃住房證券化的積極支持者。4月25日，建行有關(guān)人士指出，租售同權(quán)，推動(dòng)集體建設(shè)用地入市，機(jī)構(gòu)房東可快速提升租賃的收益率，然后通過(guò)CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化通道回收成本，從而形成商業(yè)模式閉環(huán)。