緊箍咒再加一道！私募資管不得投向房價過熱城市
昨日，私募基金成了監(jiān)管層調(diào)控房地產(chǎn)市場的最新通道。目前，房地產(chǎn)融資渠道已基本被堵死，數(shù)據(jù)顯示，1月份房企融資規(guī)模下滑92%。如果局面持續(xù)，下半年中小房企或?qū)⒂瓉砹鲃有晕C(jī)，加速降價推盤將成為必然選擇。
私募投資房地產(chǎn)被收緊
昨日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(基金業(yè)協(xié)會)通過官方微信公眾號發(fā)布了《私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》，矛頭指向私募基金管理投資房地產(chǎn)市場的行為。
4號文明確，對于證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會宣布暫不予備案。具體來看，包括但不限于五種方式：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
所指房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點(diǎn)城市，目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都16個城市。
根據(jù)4號文，私募資產(chǎn)管理計劃還不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于補(bǔ)充流動資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
下半年房企將加速推盤
在融資渠道不斷被封堵的局面下，1月份，全國房企融資規(guī)模同比下滑92%，房企面臨劇增的財務(wù)成本，今年下半年可能遭遇流動性危機(jī)，而中小型房企將首當(dāng)其沖。屆時，房企或?qū)铀偻票P。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，中國房企2016年通過私募債、公司債、中票等方式共融資1.14萬億元，同比增長26%，并首次突破1萬億元。 但是從去年10月起，由于國內(nèi)融資政策收緊及強(qiáng)勢美元，房企的融資渠道阻塞。
到今年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，同比下調(diào)幅度達(dá)到92%，延續(xù)了去年四季度來的低迷狀態(tài)。資金價格也出現(xiàn)明顯上行趨勢。
同期，1月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。根據(jù)計算，債權(quán)融資額度占房企融資總量的絕對比重(99.95%).
Orient Capital一份研究報告認(rèn)為，中國房企將于2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預(yù)計僅到期公司債一項(xiàng)就將達(dá)到5440億元人民幣。如果整個融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)資金鏈將在今年下半年遭遇流動性壓力，其中壓力較大的企業(yè)有兩類：一類是較為激進(jìn)的、杠桿較大的企業(yè)，一類則是中小民企。
屆時，房地產(chǎn)企業(yè)中將出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象，資金收緊，房企為保證現(xiàn)金流會加速推盤去化。如果下半年市場出現(xiàn)流動性危機(jī)，尤其是房價波動，將會有資金緊張的小公司熬不住，加速降價推盤成為可能。